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Cómo invertir en propiedades en Miami y no morir en el intento

Las liquidaciones han quedado sólo para los shoppings. Tras casi tres años de apreciación de valor, no es nada fácil encontrar gangas en el mercado inmobiliario del Sur de la Florida. Aunque las oportunidades siempre existan.

De acuerdo al Miami Association of Realtors, asociación que nuclea a 31.000 agentes inmobiliarios, en enero de 2014la cantidad de casas vendidas subió un 9,8 por ciento frente a enero de 2013; mientras en condominios la suba fue del 12,9 por ciento, pasando de 1.124 ventas a 1.269 en enero de este año.

Esto es apenas una muestra de lo que viene sucediendo en los últimos años.Según esta asociación, hace 26 meses que los precios vienen en ascenso paralas casas, y 31 meses para los condominios.

The settlements have been just for shopping. After nearly three years of assessment of value, it is not easy to find bargains in the real estate market in South Florida. Although the opportunities provided there.

According to the Miami Association of Realtors, an association that brings together 31,000 estate agents in January 2014la number of homes sold rose 9.8 percent from January 2013; condominiums while the increase was 12.9 per cent, from 1,124 to 1,269 sales in January this year.

This is just a sample of what has been happening in recent años.Según this partnership 26 months ago that prices are rising in paralas households, and 31 months for condos.

Mientras el mercado de real state de Miami continua fortaleciéndose, el inventario también está subiendo. Empieza a existir mayor balance entre compradores y vendedores. El precio medio de la venta de condominios pasó en el ultimo año de 155.000 a 186.000 dólares. El precio promediode ventapasó de 290.378 a 361.000 dólares en el mismo período.

“Los precios seguirán manteniendo una tendencia al alza en 2014 aunque la gran cantidad de proyectos comprometidos (pre-construcción) constituye un empujón en el lado de la oferta que debe atenuar el crecimiento de los precios. Puede ser un año muy interesante para invertir dadas las favorables perspectivas del mercado”, explica Felix Lopez, presidente de Saggio Realty.

Algo volvió a la normalidad en las calles de Miami. Son las grúas y los ruidos de los motores trabajando, mostrando gigantografías de lujosos rascacielos, o comunidades modernas con jardines, viviendas y comercios. Una pujanza que desde 2009 y por un par de años, había desaparecido por completo.

El inventario de condominios a la venta creció un 20,1 por ciento en el ultimo año. De 2.790 unidades a vender en enero de 2013, pasó a 3.352 doce meses después. Esto es gracias a los miles de condominios en preconstrucción que se están volcando al mercado, sumado a que los precios ya han llegado a un nivel más que suficiente para que los propietarios vean que se ha recuperado su valor, y consideren que es buen momento para vender.

“Estamos viendo un mercado muy sólido debido a que más del 50 por ciento de las compras se hacen en efectivo y esto elimina mucho el riesgo de que el mercado pueda caer en un futuro, a diferencia de los tiempos pre-crisis donde la gran mayoría de las compras se hacían con financiamiento”, asegura Lopez.

Una visión similar arroja Carlos Rosso, Presidente de la División de Condominios de Related Group. “Tras la crisis, no sólo cambió el mercado sino también la forma de invertir y la percepción. Los compradores son más sólidos”, afirma.

El desarrollador está vendiendo cada vez más departamentos en preconstrucción o “de pozo”. En esta nueva etapa del mercado inmobiliario, hay más cash y depósitos. “Algo interesante que está pasando es que, aunque estamos construyendo a paso más lento que antes, si antes se vendía un departamento con un 20 por ciento de depósito, ahora se hace hasta con un 80 por ciento de la unidad paga antes de que terminemos el edificio”, ejemplifica.

El mercado inmobiliario está creciendo a paso firme y con futuro promisorio. Desde la crisis del 2009 al día de hoy, Miami ha repuntado y su desarrollo se ve en todos los ámbitos. Desde la construcción en general, a la instalación de buenos restaurantes, hoteles y el crecimiento de la oferta cultural. Por ejemplo, con la llegada de Art Basel y la inauguración del museo Perez Art Museum, hay un antes y un después. “Miami ha madurado mucho como ciudad y se ha ido sofisticando”, resume Rosso, y agrega que “el valor por m2 ronda los U$S 4.000/ 4.500, dependiendo de la zona. Es así una ciudad barata en comparación a otras ciudades como Sao Pablo o Bs As, o mismo dentro de EEUU como Nueva York o Chicago”.

Desde Fortune International, su fundador Edgardo De Fortuna cuenta que las ventas de pre-construcción están dominando el mercado. El comprador tiende a ir por el producto más nuevo, el más tecnológico y creativo.

“La demanda de Miami viene de todas partes del mundo, incluyendo de Estados Unidos, que es de nuevo, muy fuerte. Los precios están ahora por encima de los que teníamos antes de la crisis, en la mayoría de los mercados Sub Miami (Beach, Aventura, Doral). En Fortune tenemos una gran variedad de este tipo de proyectos como Nine Mary Brickell, SLS, 1 Hotel &Residences y Jade Signature” dice De Fortuna.

Fijar un valor por metro cuadrado es una tarea difícil. Mientras TheRelated está ofreciendo en el mercado edificios como BrickellHeights, o Paraíso Bay con vistas panorámicas a Biscayne Bay (aquí adquirieron su piso celebridades como Manu Ginobili o David Guetta), con un costo de 5.000 dólares el metro, Fortune International ofrece Jade Signature sobre la arena de SunnyIsles, con valores de 14.000 dólares el metro y más aún, lo que disparapor el cielo cualquier promedio posible.

Lo mismo sucede en edificios ya construidos. En BalHarbour, complejos como St Regis tienen unidades de U$S15.000 el metro cuadrado, CanyonRanch en Miami Beach a U$S 10.000; o Akoya en U$S 7.000.“Tomar un precio promedio puede resultar arbitrario. Depende la ubicación, en el caso de estar sobre la playa si da al frente o al mar, si permite o no la renta temporaria, o en qué estado está el edificio”, afirma Marlis Smith, realtor que trabaja en la venta de usados y preconstrucción con una importante cartera de clientes argentinos. Y muestra unidades listadas en edificios estándar sobre la playa a U$S 3.000 el metro, como BurleighHouse o el Seacost de aproximadamente 100 metros cuadrados y vistas al frente o parciales al mar. “También se pueden conseguir unidades más económicas alejadas del mar, aun con vistas a canales o a la bahía”, apunta.

Para Smith, las zonas más convenientes a comprar están al norte de SunnyIsles. “Hallandale y Hollywood tienen unidades sobre la playa, a valores más bajos que SunnyIsles. Es una zona que está renovándose y donde se están construyendo grandes complejos como Margaritaville y Costa Hollywood”, señala.

ElíasPerchik, CEO de Remates Miami asegura que los valores de las propiedades especialmente sobre la playa, ya han superado y por mucho margen, los precios anteriores a la crisis. “Ya es escasa la tierra en primera línea y ese es el principal atributo de la suba.Antes de la crisis uno podía comprar departamentos de primera categoría a estrenar por 11 mil dólares el metro, luego en la crisis ese mismo producto estuvo en 5000 y ahora solicitan desde 14000.Indudablemente que la preconstrucción nos trae un inmueble con un concepto innovador pero que no siempre es el mejor negocio, hoy día hay 25 mil unidades que se están preparando para salir al mercado”, explica. Para Perchik, hay muchas más posibilidades de hacer negocios en unidades usadas, y enumera zonas con potencial como Bay Harbour, oSingerIsland (Palm Beach).

Jorge Arvelo, presidente de Arvelo Accouting& Consulting Group,aconseja a sus clientes extranjeros que adquieren propiedades en Estados Unidos, que antes de comprar tengan en cuenta ciertos gastos potenciales como gravamen a la propiedad (indica que el Gobierno le pone una cláusula en el Registro de la Propiedad en donde tiene impuestos atrasados); impuestos sobre el bien (varían por zona y por el tipo de estructura); impuestos del condado o ciudad en donde se encuentra la propiedad; y averigüen si el dueño anterior tiene deuda en sus cuotas de mantenimiento, ya que hay que pagar la deuda completa al hacer la transacción.

“Existen varias figuras jurídicasa considerar y depende de muchas variables. Nosotros siempre preguntamos el propósito, quienes están involucrados (si son familia, amigos, etc.) si piensan vender, rentar, vivirla o solo parainversión futura. En adición es importante aclarar si desean que la entidad a crear pague sus propios compromisos contributivos al gobierno o si los dueños van a ser los responsables. Las respuestas a estas preguntas determinan la entidad que se debe crear para comprar un departamento. Las LLC (LimitedLiability Corporation, por sus siglas en ingles)son muy populares por ser simples en su creación y no son costosas, pero hay que considerar que los miembros de la entidad están obligados a declarar impuestos. Es aquí cuando puede cambiar una decisión de crear una LLC o una corporación regular”, asegura Arvelo.

Según comenta, a veces le pasa que evalúa cada caso individualmente y se enfrenta al hecho de que los clientes vienen con una información que otro inversionista les proveyó, pero no necesariamente les aplica ya que cada caso es distinto.

Según la figura jurídica con la que se compre, los impuestos que se pagarán después al generar una renta o una ganancia en la venta.

“Si renta, ganó dinero y creó una LLC, va a tomarse en consideración el porcentaje de impuestos del individuo, el cual varía si es casado, soltero, con dependientes, etc. Me podría arriesgar a decir que va a ser menor de un 12 por ciento a menos que el ingreso recibido sea material, lo cual puede subir su porcentaje. Ahora bien, si crea una corporación se va a pagar entre un 33 a un 35 por ciento de la ganancia (deduciendo gastos) pero los dueños no pagan contribuciones”, explica.

En relación a la venta, nuevamente hay diferencias cuando es una empresa la que vende o es una persona natural. “Normalmente las empresas son entidades con base en Estados Unidos y por tal motivo su retención es menor o ninguna. Pero cuando es un extranjero no residente las instituciones financieras retienen una buena cantidad, la cual es cercana al 20 por ciento”, cuenta Arvelo.

La ciudad de Miami ocupa el segundo puesto de ventas inmuebles en los Estados Unidos y posee el tercer lugar como el Dowtown más poblado del país. Los principales inversionistas extranjeros hoy provienen de Brasil, Venezuela y Argentina. Fueron los “latinoamericanos ricos”, como les dicen, quienes ayudaron a resucitar rápidamente el mercado.Y Miami volvió a ser pujante y poderosa como era. O más aún.

Opciones en preconstrucción

Brickell Heights: Un condominio ubicado en Brickell, compuesto por dos torres diseñadas por David Rockwell, con más de 690 unidades residenciales,con espacios de oficinas, restaurants galardonados, espacios de recreación para grandes y niños y espacios de arte. Aún quedan por venderse algunas unidades en la primera torre. Su costo ronda los U$S 5.000 el m2.

Paraiso Bay: Dos torres, 55 pisos y 345 residencias de entre 1 y 4 dormitorios, todos con vistas panorámicas a Biscayne Bay. Diseñado por la galardonada firma de arquitectos Arquitectonica.Entre las amenities se incluyen piscinas, cabañas, gimnasio, spa, jacuzzi, un salón de fiesta, cine privado, canchas de tenis y servicios de valet parking y seguridad. Su costo ronda los U$S 5.000 el m2.

Hyde Beach: Es undepartamentosobre la playaquepuedealquilarsepordía. Cuando va el propietario tiene todos los servicios y comodidades del resort (conserjería, housekeeping, roomservice...etc) Y luego, la administración se ocupa de su renta y mantenimiento.Su costo ronda los U$S 6.000 el m2.

Nine at Mary Brickell: Torres residenciales, 30 unidades disponibles por piso y serán vendidas en formato de una, dos o tres habitaciones, con un tamaño de 70 a 195 metros cuadrados. Valor del m2: U$S4.500

Jade Signature: En SunnyIsles, cuenta con el diseño del estudio Herzog& de Meuron Vistas al mar, amplias terrazas. Acceso al resort, jacuzzi, piscinas. Jade Signature ofrece instalaciones lujosas para todas las edades. El spa y la terraza de agua ofrecen instalaciones únicas incluso para un spa tradicional, como un baño turco, estimulantes duchas tropicales, camillas para masajes frente al mar y una plataforma de yoga rodeado de un jardín Zen. Valor del m2: U$S 13.000.

- Qué hay que saber:

El comprador no paga comisión de inmobiliaria. Esto sólo se le cobra al vendedor, y es del 6 por ciento.

La escritura, llamada closing, tiene gastos que rondan entre el 1 y 2 por ciento del valor de la transacción.

Cuando la propiedad se alquila, el dueño sigue siendo el responsable de pagar las expensas.

Toda propiedad tiene un impuesto inmobiliario, que ronda aproximadamente el 2 por ciento del valor fiscal (que a veces es menor que el valor real).

http://www.apertura.com/

While the real state market in Miami continues to strengthen, the stock is also rising. Begins to be more balance between buyers and sellers. The average sale price of condominiums in the last year spent 155,000 to $ 186,000. The price of promediode ventapasó 290,378 to $ 361,000 in the same period.

"Prices will continue to maintain an upward trend in 2014 although the large number of committed projects (pre-construction) is a push in the supply side that should mitigate the growth of prices. It can be an interesting place to invest given the favorable market outlook year, "Felix Lopez, president of Saggio Realty.

Something went back to normal on the streets of Miami. Are cranes and engine noise at work, showing billboards luxurious skyscrapers or modern communities with gardens, homes and businesses. A strength since 2009 and for a couple of years, had completely disappeared.

The inventory of condos for sale rose 20.1 percent in the last year. Of 2,790 units sold in January 2013, he spent twelve months to 3,352. This is thanks to the thousands of preconstruction condos that are turning to the market, plus the fact that prices have already reached more than enough for owners to see who has recovered its value, and consider that a good time to level sell.

"We're seeing a very strong market because more than 50 percent of purchases are made in cash and this eliminates much risk that the market may fall in the future, unlike the times pre-crisis where most purchases were made with funding, "said Lopez.

A similar view sheds Carlos Rosso, Chairman of the Division of Condominiums Related Group. "After the crisis, not only changed the market but also how to invest and perception. Buyers are stronger, "he says.

The developer is selling more and more departments preconstruction or "well". In this new phase of the housing market, more cash and deposits. "Something interesting is happening is that while we are building at a slower pace than before, if sold before a department with a 20 percent deposit, it is now up to 80 percent of the unit pays before we end the building, "exemplifies.

The real estate market is growing steadily and promising future. Since the 2009 crisis today, Miami has picked up and development is seen in all areas. From general construction, installation of good restaurants, hotels and cultural growth. For example, with the arrival of Art Basel and the museum opened Perez Art Museum, there is a before and after. "Miami has matured a lot as a city and has become more sophisticated," sums Rosso, adding that "the value per m2 around U $ S 4,000 / 4,500, depending on the area. Thus a cheap compared to other cities like Sao Paulo or Buenos Aires, or even within the U.S. such as New York or Chicago "city.

From Fortune International, its founder Edgardo De Fortuna note that pre-construction sales are dominating the market. The buyer tends to go for the newest, most technologically and creative product.

"Demand for Miami come from all over the world, including the United States, which is again very strong. Prices are now above what we had before the crisis, in most markets Sub Miami (Beach, Aventura, Doral). In Fortune have a large variety of projects such as Nine Mary Brickell, SLS, 1 Hotel & Residences and Jade Signature "Fortune says.

Set a value per square meter is a difficult task. While TheRelated being offered in the market buildings as BrickellHeights, or Paradise Bay with panoramic views of Biscayne Bay (here acquired his apartment celebrities like Manu Ginobili or David Guetta), with a cost of $ 5,000 meter, Fortune International offers Jade Signature on SunnyIsles sand, with values ​​of $ 14,000 and further underground, which disparapor any possible average heaven.

The same applies to existing buildings. In BALHARBOUR, and St Regis resorts have units of $ S15.000 square meter, CanyonRanch in Miami Beach to U $ S 10,000; Akoya or U $ S 7,000. "Take an average price can be arbitrary. Depends on location, in case you are on the beach if facing the front or the sea, whether or not allow the temporary rent, or what state the building is, "said Marlis Smith, realtor working on selling used and preconstruction with a large portfolio of Argentine clients. And it shows in standard units listed buildings on the beach at U $ S 3,000 meter, as Seacost BurleighHouse or about 100 square meters and overlooking the front or partial sea view. "You can also get cheaper units away from the sea, even overlooking the bay or channel" he says.

For Smith, the most convenient shopping areas are north of SunnyIsles. "Hallandale and Hollywood have units on the beach, at lower values ​​SunnyIsles. It is an area that is renewed and where they are building large and complex as Costa Margaritaville Hollywood "he says.

ElíasPerchik, CEO of Miami Shooting ensures that property values ​​especially on the beach, and have already exceeded by much the prices before the crisis. "As land is scarce in first line and that is the main attribute of the crisis suba.Antes one could buy apartments notch brand for $ 11,000 meter, then the crisis was the same product in 5000 and now requested from the preconstruction 14000.Indudablemente brings a building with an innovative concept but that is not always the best deal, today there are 25 thousand units that are preparing to go to market, "he explains. To Perchik, there are many more possibilities of doing business in used units, and lists potential areas like Bay Harbour, oSingerIsland (Palm Beach).

Jorge Arvelo, president of Arvelo Accouting & Consulting Group, advises foreign clients who purchase properties in the U.S., before buying take into account certain potential costs as a lien on the property (indicates that the Government puts a clause in the Registry where the property has back taxes); While taxes (varies by area and by type of structure); taxes in the county or city where the property is located; and find out if the previous owner has debt on their maintenance fees, because you have to pay the full debt to do the transaction.

"There are several figures jurídicasa consider and depends on many variables. We always ask the purpose, those involved (if they are family, friends, etc..) If they expect to sell, rent, or live alone parainversión future. In addition it is important to clarify whether the entity wishing to create their own pay tax to the government commitments or if the owners will be responsible. The answers to these questions determine the entity to be created to buy an apartment. The LLC (LimitedLiability Corporation, for its acronym in English) are popular for being simple in their creation and are not expensive, but consider that the members of the entity are required to file taxes. This is where you can change a decision to create an LLC or a regular corporation, "says Arvelo.

As said, sometimes happens that evaluates each case individually and faces the fact that customers come with another investor information provided them, but does not necessarily apply to them because each case is different.

According to the legal concept that is purchased, then the taxes paid to generate an income or a gain on the sale.

"If you rent, made money and created an LLC, will be taken of the individual tax rate, which varies whether married, single, with dependents, etc.. I could say that risk will be less than 12 percent unless the income is received material, which can upload your percentage. However, if you create a corporation will pay between 33 to 35 percent of profit (deducting expenses) but the owners do not pay taxes, "he explains.

In connection with the sale, again there is a difference when selling the company or a natural person. "Normally companies are entities based in the United States and is therefore retention is less or none. But when is a nonresident alien financial institutions retain a good amount, which is nearly 20 percent, "says Arvelo.

Miami ranks second property sales in the United States and holds the third place as the most populous Dowtown. The main foreign investors today are from Brazil, Venezuela and Argentina. They were the "rich Latin American" as they say, who helped resurrect the market.And Miami quickly returned to be strong and powerful as it was. Or even more.

Preconstruction Options

Brickell Heights: A condo in Brickell, comprising two towers designed by David Rockwell, with more than 690 residential units, office space, restaurants honored, recreational spaces for adults and children and art spaces. Still to sell some units in the first tower. It costs about U $ S 5,000 m2.

Paradise Bay: Two towers, 55 floors and 345 residences from 1 to 4 bedrooms, all with panoramic views of Biscayne Bay. Designed by award winning architectural firm Arquitectonica.Entre the amenities include swimming pools, cabanas, gym, spa, jacuzzi, party room, private cinema, tennis courts, and valet parking and security. It costs about U $ S 5,000 m2.

Hyde Beach: Is the playaquepuedealquilarsepordía undepartamentosobre. When will the owner has all the resort's facilities and amenities (concierge, housekeeping, roomservice ... etc) And then, the administration deals with your income and mantenimiento.Su cost around U $ S 6,000 m2.

Nine at Mary Brickell: Residential towers, 30 units available per floor and will be sold in the form of one, two or three bedrooms, with a size of 70-195 square meters. M2 Value: U $ S4.500

Jade Signature: In SunnyIsles, has the design studio Herzog & de Meuron Sea views, spacious terraces. Access to the resort, jacuzzi, swimming pools. Jade Signature offers luxurious amenities for all ages. The spa and terrace offer unique water even for a traditional spa facilities, including a Turkish bath, tropical showers stimulants, massage tables beachfront yoga platform surrounded by a Zen garden m2 Value: U $ S 13,000 .

- What you should know:

The buyer pays no commission real estate. This will be charged only to the seller, and is 6 percent.

The script, called closing, has expenses that ranges between 1 and 2 percent of the value of the transaction.

When the property is rented, the owner remains responsible for paying the expense.

Every property has a property tax, which is around about 2 percent of the tax value (which is sometimes less than the actual value).

http://www.apertura.com/

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