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Alquileres, problema sin solución, acá y acullá


El problema de la vivienda urbana y los alquileres no es un tema menor en la casi obscena situación social de nuestra Argentina, que no viene de hoy sino que ya alcanza a décadas de mala calidad de vida en el que alguna vez osó llamarse "el granero del mundo" y hoy muestra el oscuro rostro del hambre y la indigencia en cifras alarmantes.

Uno de los problemas de la política , de la economía, de los dirigentes (y de todos aquellos que ya están pensando en las vacaciones) es el estallido social.

Un estallido social, nunca es ni ha sido, una sorpresa.

Nunca es, ni ha sido, un acontecimiento intempestivo y meramente casual, siempre en un largo proceso de acumulación de tiempos muertos, existencia de uno o mas problemas que, en su acumulación forman una masa crítica, inerte en su apariencia pero altamente explosiva en su continuidad sin solución real.

porque un horror social (comparable proporcionalmente a la pobreza, la indigencia, el hambre, la falta de agua, la desnutrición infantil y todos esos elementos que hacen que un sector de la población explote) es la falta de viviendas urbanas y el tema del "derecho de pernada" ( considerándolo hoy como un supuesto privilegio o falta de consideración que derivan en un comportamiento abusivo) que parecen tener los locadores frente a los locatarios...

Titulamos "aquí y acullá" porque extrañamente no es un fenómeno exclusivo de estas tierras del plata... sino también de la "desarrollada Europa".

Claro que en esta querida Argentina, este horror de falta de viviendas y alquileres "esclavistas" convive y crece junto con todos aquellos que mencionamos en el párrafo anterior...

Alquileres... un problema social sin solución o sin voluntad de solución?

Juzgue Usted
Jorge E. Tuero BIOS* Licenciado en Ciencias Políticas, PhD en Economía, Experto en Negociación Transcultural, Embajador para la Paz, Director en Acercando Naciones ONG

La renta inmobiliaria y nuestra criolla Ley de Alquileres

En semanas que está muy en boga hablar de la rentabilidad de, por ejemplo, tener un departamento alquilado bajo la nueva Ley de Alquileres, me pareció muy interesante esta nota del economista Roberto Feletti sobre la evolución de la renta inmobiliaria en la Ciudad de Buenos Aires.  

Por Fernando Bercovich

Algo que me impresionó mucho es el desfase entre la renta inmobiliaria (es decir la diferencia entre el costo y el precio promedio en dólares del metro cuadrado construido), que aumentó un 1000% entre 2002 y 2018, y la cantidad de metros cuadrados que compran un salario medio en la zona norte de la Capital, que pasó de 0,43 a 0,18 entre ese año y el 2020. Claro, si miramos la serie completa el dato es más interesante aún. En 1995 un salario medio compraba 0,84 metros cuadrados, a la salida de la convertibilidad bajó casi a la mitad y para 2011 el aumento del salario hizo que alcanzara para comprar 0,71 metros cuadrados. Pero duró poco, debido sobre todo a las sucesivas devaluaciones y a que el metro cuadrado en dólares en el largo plazo no tiende a bajar.

El último tema que toca Feletti en la nota es la situación de los alquileres, algo que estuvo en boga esta semana ya que el bloque opositor quiso negociar el quórum -para permitir el tratamiento de la Ley de Etiquetado Frontal de Alimentos- a cambio de incluir en el temario, entre otros proyectos, la derogación de la Ley de Alquileres aprobada en junio del año pasado. ¿Intento de solución o exceso en lobby inmobiliario? 

Hay acuerdo en casi todo el arco político de que la nueva Ley de Alquileres no tuvo los resultados esperados. Lo que cambia según con quién se habla es por qué y cómo solucionarlo. Sobre lo primero, pareciera que entre la oposición (que fue la encargada de ingresar la ley en el Congreso en su momento) apuntan solamente a que la ley desincentiva la oferta y encarece el precio por una decisión racional de los agentes del mercado. 

Entre las otras fuerzas políticas, agrupaciones de inquilinos y académicos aparecen hipótesis más complejas que van desde la falta de campañas de información clara acerca de la ley por parte del gobierno, las inmobiliarias que aconsejan subir el precio inicial del contrato por su nueva extensión a pesar de que su valor real está garantizado a través del índice de locaciones urbanas hasta el incumplimiento directo de la ley. 

Según cifras oficiales que consigna el propio economista, la evolución de los alquileres en la CABA durante el primer semestre estuvo cercano a la inflación de ese período (25%), algo que no coincide con relevamientos privados que consignan los medios tradicionales más leídos basados por lo general en muestras sesgadas. Ese 25% tiene sentido si consideramos que la nueva ley toma la evolución de los precios y los salarios formales para elaborar el índice de locaciones urbanas que fija los aumentos anuales (antes semestrales) de los contratos de alquiler. Ese índice marcó un aumento del 56% en octubre, un aumento que aunque sea anual es claramente muy alto, sobre todo para las familias cuyo trabajo es informal. En este punto hay quienes apuntan a que el índice debería estar compuesto de otra forma o que en realidad el problema es que la inflación se aceleró. Más allá de esas hipótesis es llamativo que ese aumento que asegura la rentabilidad de los dueños sea a su vez la razón por la cual ellos mismos aumentan el precio inicial del contrato a causa de una supuesta incertidumbre.

La merma en los departamentos ofertados en alquiler también podría ser responsabilidad de la no aceptación de la condiciones que impone la nueva ley, que deriva en un aumento de la oferta para la venta con precios más bajos que hace algunos años pero que, sin una política de crédito hipotecario robusta, no redunda en la creación de nuevos dueños, lo que a su vez descomprimiría el mercado de alquileres. Como ves, es más complejo que solamente derogar una ley.     

Un fantasma recorre Europa

Mientras tanto, en España también se discuten los alquileres. El abordaje, sin embargo, es más integral. Se trata de una Ley de Vivienda que entre sus puntos más destacados está la regulación del precio del alquiler (solo para los propietarios de más de diez viviendas) y la imposición de un recargo del 150% en el impuesto inmobiliario a aquellas viviendas que estén ociosas. Además se prevé un bono de 250 euros mensuales para el pago del alquiler a jóvenes (entre 18 y 35 años) que tengan un ingreso inferior a 2.000 euros por mes y el incremento del parque público de viviendas a través de la obligación de que los nuevos edificios destinen un 30% a inmuebles protegidos, la mitad de las cuales irían a engrosar el parque de alquiler público. 

La medida fue especialmente festejada por la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, cuya gestión desde hace años tiene una fuerte impronta en la regulación del acceso a la vivienda. De hecho, algunas de las regulaciones contempladas en la ley nacional ya se pusieron en práctica en la ciudad catalana. Desde la oposición española señalan que las regulaciones serán perjudiciales porque va a provocar una baja en la oferta, pero Colau señaló que no sería así ya que la ley propone también “para los pequeños propietarios grandes incentivos para congelar o reducir precios del alquiler". Mientras que a los grandes propietarios se los obligará a respetar topes en los precios por zona, a los pequeños se les congelará el precio vigente y se les ofrecerán beneficios fiscales a cambio de que lo reduzcan.  

Anne Hidalgo, en París, está siguiendo un camino similar al de Colau y me enteré por Federico Poore que su plan de alquileres públicos incluye una de las zonas más caras de París con el objetivo de no solamente satisfacer la demanda de sectores de bajos ingresos sino también evitar la segregación urbana. Acá la nota completa (en inglés). En Berlín también apuntan fuertemente a ordenar el mercado de alquileres. El domingo pasado, en el referéndum que te conté que busca expropiar grandes tenedores de vivienda para volcarlas al alquiler social ganó el “sí” con el 56%. 

Y lo último sobre España: este especial con excelentes visualizaciones acerca de por qué las ciudades españolas crecieron para arriba. 

Extractado por ACERCANDO NACIONES de Cenital



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#Alquileres
#Situacionsocial
#Vivienda
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