Estados Unidos, en alerta por una nueva burbuja inmobiliaria

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Los precios inmobiliarios se han disparado en el mercado y el aumento, que en algunas zonas supera el 20%, hace temer una bomba de tiempo similar a la que llevó a la crisis de 2008.

Estados Unidos está frente a la perspectiva de un nuevo auge de la especulación inmobiliaria.

En septiembre, y en comparación con 2012, el aumento interanual de los precios fue de un 12,8%. En algunos estados como California o Nevada el alza ha sido de 20%.

Real estate prices have skyrocketed in the market and the increase in some areas exceeds 20% , raises concerns similar time bomb which led to the 2008 crisis .

 The United States is facing the prospect of a new boom in real estate speculation.

In September, compared with 2012 , the annual price increase was 12.8% . In some states like California or Nevada the rise was 20 %.

The Case – Shiller index that draws recently awarded the Nobel Prize in Economics Robert J. – Shiller sounded the alarm in April when calculated that the rate of increase of housing had reached its highest level since the ferocious bubble burst in 2007-2008.

El índice Case Shiller –que elabora el recientemente galardonado premio Nobel de Economía Robert J. Shiller– hizo sonar la alarma en abril cuando calculó que el ritmo del aumento de la vivienda había alcanzado su nivel máximo desde el feroz estallido de la burbuja en 2007-2008.

Shiller no es solo un premio Nobel. Fue uno de los pocos que predijo el colapso de las hipotecas subprime o de alto riesgo un año antes de que precipitaran la caída del Lehman Brothers y la recesión mundial de 2008.

Y la señal de alarma más poderosa fue la voz de un funcionario del banco central estadounidense, el presidente de la Reserva Federal de Dallas, Richard Fisher: “Estoy empezando a ver señales en todo el país de que estamos entrando, una vez más, en una burbuja inmobiliaria”, afirmó.

LAS RUINAS CIRCULARES
La tan citada frase de Karl Marx sobre la historia – ocurre como tragedia y se repite como farsa – viene al caso. La crisis financiero-inmobiliaria del 2008 se centró en las hipotecas subprime, concedidas muchas veces a gente que ni siquiera tenía trabajo.

Ahora el sector social que más está alimentando la burbuja es el de ingresos altos y medio altos por medio de las llamadas jumbo mortgages o hipotecas gigantes.

La regulación del mercado hipotecario estadounidense estipula que los préstamos estándares para un hogar de familia no pueden superar los US$417.000, límite que, para áreas más caras como Nueva York o Los Ángeles, aumenta a US$625.000.

Si se quiere tomar un préstamo por encima de esa cifra se entra en el reino de las “jumbo”, que normalmente exigen una tasa de interés más alta (por lo general, 0,25% más).

Pero ahora los bancos están promocionando hipotecas jumbo a 30 años que cuestan menos que los préstamos para la familia estándar. Peter Zalewski, de Condo Vultures, consultora del mercado inmobiliario en Florida, señala que es una especulación más acotada.

“En la anterior burbuja maestros, bomberos, empresarios, taxistas, todos estaban metidos en el mercado. Lo que vemos ahora son nichos: las propiedades que valen alrededor del millón de dólares, por ejemplo, a las que acceden los muy ricos estadounidenses o extranjeros y los inversores institucionales”, señaló a BBC Mundo.

NO TODOS SON IGUALES
Así, se trata de una burbuja con una clara distribución geográfica. En ciudades como Nueva York, Los Ángeles, San Francisco, Miami y Washington la presión sobre los precios es mucho mayor que en otras zonas del país. En Sacramento, por caso, el aumento superó el 34,1%; en Las Vegas, el 33,3% o en Riverside, California, el 31%.

Pero la consultora inmobiliaria Zillow calcula que todavía no se puede hablar de una burbuja a nivel nacional porque la gente en promedio está gastando un 13% de sus ingresos en pagos hipotecarios, muy por debajo del 20% de otras épocas.

Esta relación gastos-ingresos es fundamental porque crea un “colchón” capaz de amortiguar repentinas subidas de las tasas de interés que pueden desequilibrar el presupuesto individual y hacer peligrar los pagos.

Zillow señala, sin embargo, que este promedio nacional cambia radicalmente en las zonas calientes del mercado. En lugares como San Francisco o San José los pagos hipotecarios superan la mitad de los ingresos.

Aún así, la consultora calcula que el próximo año habrá una moderación de los aumentos que no superaría el 3,8%.

LA RESERVA, EL ACTOR PRINCIPAL
Más allá de si esta proyección es acertada, su impacto económico y social dependerá de un actor clave. Sea tragedia o farsa, la historia de las burbujas de los últimos 15 años ha tenido un protagonista principal: la Reserva Federal (el banco central estadounidense).

En la crisis subprime el crédito barato -y una regulación inexistente- alentaron la estampida de los precios. En la actual, a las tasas de interés por el suelo, se le ha añadido el llamado Quantitative Easing, la flexibilización cuantitativa o emisión electrónica de dinero.

Con esta emisión, que ha sido este año de alrededor de US$80.000 millones mensuales, el banco central adquiere activos financieros de los bancos para que estas entidades tengan más fondos para prestar a productores y consumidores aceitando mediante el crédito la reactivación económica.

Según un cálculo, la Reserva Federal posee hoy el 12% de las hipotecas del país. El vicepresidente de la financiera HSH.Com, Keith Gumbinger, señala que su intervención ha sido clave para sostener el mercado hipotecario.

“Con tasas de interés a los precios de hoy y la flexibilización cuantitativa, la Reserva Federal ha aportado liquidez y ha revivido el mercado hipotecario”, indicó Gumbinger a BBC Mundo.

Pero también está jugando con fuego. En una economía como la estadounidense la línea divisoria entre un fuerte aumento de precios y una burbuja es muy fina.

LA CRÉDITO-ADICCIÓN
La Reserva Federal es parte de un modelo económico que viene luchando con una nueva patología: la crédito-adicción. En 1978 un salario medio estadounidense equivalía a unos US$48.000 (en valores actuales). Hoy es de US$33.000.

Si el consumo estadounidense siguió siendo un motor del crecimiento en estas décadas fue en buena parte gracias a la tarjeta de crédito alimentada por tasas muy bajas.

La crisis subprime de 2007-2008 marcó un límite a esta patología económica de la vida cotidiana. Según el vicedirector del Center for Economic and Policy Research de Washington, Dean Baker, el sistema no ha cambiado.

“El crecimiento de los últimos diez años se ha basado en burbujas. Es asombroso que la Reserva Federal no lo haya visto. El sistema regulatorio apenas ha cambiado”, le dijo Baker a BBC Mundo.

No todos coinciden. Analistas como Keith Gumbinger opinan que el sistema regulatorio es mucho más estricto, pero otros aseguran que aún si así fuera, la burbuja seguirá creciendo.

“El capitalismo tiene esa capacidad creativo-destructiva. Hay mucha gente viendo cómo encontrarle la vuelta a la regulación. Es nuestra historia desde los años 20 en adelante: el boom seguido de implosión. No va a cambiar”, indicó a BBC Mundo Peter Zalewski, de Condo Vultures.

BBC MundoShiller is not only a Nobel prize. He was one of the few who predicted the collapse of the subprime or high-risk one year before to precipitate the fall of Lehman Brothers and the global recession of 2008.

And the most powerful alarm signal was the voice of an official of the U.S. central bank, the chairman of the Federal Reserve Bank of Dallas , Richard Fisher : “I’m starting to see signs around the country that we are entering , again , in a housing bubble , “he said .

THE CIRCULAR RUINS
The much- quoted phrase of Karl Marx on history – as tragedy occurs and is repeated as farce – is irrelevant. The Estate 2008 financial crisis focused on subprime mortgages granted to people who often did not even work.

Now the social sector that is more fuel the bubble is the high and low income through the medium called jumbo mortgages or mortgage giants .

The regulation stipulates that U.S. mortgage market lending standards for a family home can not exceed the $ 417,000 limit that to more expensive as New York or Los Angeles areas , increases to $ 625,000.

If you want to take a loan above that figure enters the realm of “jumbo ” which normally require higher interest rate (typically , 0.25 % more).

But now banks are promoting 30-year jumbo mortgages that cost less than the standard family loans . Peter Zalewski of Condo Vultures , a consulting real estate market in Florida, says it is a narrower speculation.

“In the previous bubble teachers , firefighters , businessmen , taxi drivers, all were involved in the market. What we see now are niches : the property worth about a million dollars, for example , to access or foreign institutional investors and the very wealthy Americans, “he told the BBC .

NOT ALL ARE EQUAL
Thus, it is a bubble with a distinct spatial distribution . In cities like New York , Los Angeles, San Francisco , Miami and Washington pressure on prices is much higher than in other areas. In Sacramento , for instance, the increase exceeded 34.1 %, in Las Vegas, or 33.3% in Riverside , California , 31% .

But the real estate consultant Zillow estimates can not yet speak of a nationwide bubble because people are spending on average 13% of their income on mortgage payments , well below the 20 % of other times .

This cost-revenue relationship is important because it creates a “cushion” designed to absorb sudden increases in interest rates that may unbalance the individual budget and jeopardize payments .

Zillow notes, however , that the national average changes radically in hot areas of the market. In places like San Francisco or San Jose mortgage payments exceed half the income.

Still, the consultant estimated that next year there will be a moderation of increases do not exceed 3.8%.

THE BOOK , THE MAIN ACTOR
Regardless of whether this projection is accurate, economic and social impact will depend on a key actor. Sea tragedy or farce , the story of the bubbles of the last 15 years has there been a major player : the Federal Reserve ( the Fed ) .

In the subprime crisis and the cheap – credit – existent regulation encouraged the stampede price . In the present , the interest rates on the floor , has been added called Quantitative Easing , quantitative easing or printing money electronically .

With this issue , which has been this year of about $ 80,000 million per month , the central bank purchases financial assets from banks for these entities have more funds to lend to producers and consumers through credit oiling economic recovery.

By one estimate, the Federal Reserve now owns 12 % of the mortgages in the country. The vice president of financial HSH.Com , Keith Gumbinger , said that his intervention is key to sustaining the mortgage market.

” With interest rates at today’s prices and quantitative easing , the Fed has provided liquidity and the mortgage market has revived ” Gumbinger the BBC said.

But it is also playing with fire. In an economy like the U.S. the line between a sharp rise in prices and a bubble is very thin.

THE CREDIT – ADDICTION
The Federal Reserve is part of an economic model that has been struggling with a new disease : the credit – addiction. In 1978 the average U.S. wage was equivalent to about U.S. $ 48,000 (in present value ) . Today it is $ 33,000.

If the U.S. consumption remained a driver of growth in these decades was largely thanks to the credit card supplied by very low rates.

The subprime crisis of 2007-2008 marked a limit to this economic pathology of everyday life . According to the deputy director of the Center for Economic and Policy Research in Washington, Dean Baker , the system has not changed.

“The growth of the last ten years has been based on bubbles. It is amazing that the Federal Reserve has not seen . The regulatory system has hardly changed, ” Baker told the BBC.

Not everyone agrees . Keith Gumbinger analysts say the regulatory system is much more strict, but others say that even if it did, the bubble will continue to grow .

“Capitalism is the creative – destructive power . Lots of watching get the hang of regulating people . It’s our history from the 20s onwards: the boom followed by implosion. Will not change , “he told BBC News Peter Zalewski of Condo Vultures .

BBC World

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